Archives February 2024

PPJB Dapat Dijadikan Dasar Jual Beli Rumah Kepada Pihak Ketiga Dengan Syarat Tertentu

Dalam praktik peralihan atas rumah berhenti hanya pada tahapan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), belum diubah ke bentuk Akta Jual Beli (AJB) dan balik nama sertifikat. Kemudian pemegang PPJB hendak menjual rumah dengan dasar PPJB.

Sebelum adanya SEMA No 4 Tahun 2016, PPJB tidak dapat dijadikan dasar jual beli kepada pihak dengan alasan sebagai berikut:

1. PPJB merupakan perjanjian sementara yang digunakan untuk menunggu pemenuhan kewajiban oleh para pihak untuk balik nama. (PP No.12/2021)
2. PP No.24/1997 mengatur bahwa peralihan hak atas tanah dan bangunan hanya dapat didasarkan pada akta-akta tertentu yang mana didalamnya tidak ada PPJB sebagai salah satu dasar.
3. PPJB bukan bukti kepemilikan hak atas tanah/bangunan, seperti misalnya SHM, SHGB, dll.

Lalu apa syarat agar Perjanjian Pengikatan Jual Beli dapat dijadikan dasar jual beli dengan pihak ketiga?

Syarat Agar Perjanjian Pengikatan Jual Beli Dapat Dijadikan Dasar Jual Beli

Dalam Surat Edaran Mahkamah Agung No. 4 Tahun 2016 sebenarnya terdapat rumusan bahwa PPJB dapat dijadikan dasar jual-beli apabila kondisi berikut ini terpenuhi:

1. Pembeli telah membayar lunas harga tanah serta telah menguasai objek jual beli
2. Rencana jual beli dilakukan dengan iktikad baik.

Bila salah satu syarat tidak terpenuhi, tentu Perjanjian Pengikatan Jual Beli tidak dapat dijadikan dasar jual beli. SEMA tersebut sulit untuk diimplementasikan apabila tidak ada penetapan pengadilan atas PPJB tersebut yang dapat dijadikan dasar eksekusi. Hal ini mengingat, SEMA hanya berlaku sebagai rujukan bagi para hakim dalam memutus perkara tertentu. Selain itu, biasanya BPN baru dapat menganggap PPJB sebagai bukti kepemilikan sah apabila hal tersebut sudah tertuang dalam penetapan/keputusan pengadilan.

Jadi solusi yang biasa diambil adalah skema oper kredit atau pengalihan hak dan kewajiban atas PPJB kepada pihak lain.

Setidaknya , terdapat 3 hal yang harus diperhatikan saat melaksanakan Oper Kredit, yaitu:

1. Oper kredit harus ditegaskan dengan jelas melalui pembuatan surat pengalihan utang atau novasi. Inti dari Novasi adalah mengalihkan kewajiban salah satu pihak dalam PPJB, sehingga pemilik kewajiban debitur lama beralih ke pemegang baru.
2. Dalam praktik, pengalihan PPJB harus diberitahukan serta disetujui oleh debitur (baik berupa bank atau developer)
3. Harus dapat dipastikan hal-hal sebagai berikut:
   • Tidak ada ketentuan pelarangan Oper Kredit/Novasi dalam PPJB
   • Tidak ada ada ketentuan yang saling bertentangan antara PPJB dengan Perjanjian Pengalihan Utang.

Jakarta, 18 Februari 2024

Sumber artikel : T.S.PLAWFIRM

PPJB Dapat Dijadikan Dasar Jual Beli Rumah Kepada Pihak Ketiga Dengan Syarat Tertentu

Yanthie Maryanti; Desain website oleh Cahaya Hanjuang

Pemberian Cek Kosong Sebagai Jaminan Dan Bukan Untuk Pembayaran Bukan Merupakan Suatu Tindak Pidana

Seseorang bisa dipidana apabila di dalam dirinya ada niat jahat sejak awal lalu diikuti dengan tindakan untuk mewujudkan niat tersebut (jadi mens rea ditambah actus reus).

Sehingga bila niatan pemberi cek kosong dari awal memberi cek itu hanya sebagai jaminan dan apabila dapat dibuktikan bahwa cek tersebut tidak untuk dicairkan tapi justru dicairkan oleh pemegang, maka tidak ada niat jahat (mens rea) atau kesalahan pihak yg menitipkan.

Cek Yang Diberikan Sebagai Alat Penjamin

Hal ini sejalan dengan Putusan Mahkamah Agung sebagai berikut:

Putusan Mahkamah Agung No. 1665 K/PID/2012 yang menyatakan bahwa:

“Menimbang, bahwa karena 3 (tiga) lembar cek yang diberikan terdakwa adalah hanya sebagai alat penjamin bukan alat pembayaran, maka sesuai keterangan saksi ahli Dr. WIDJAJA GUNAKARYASA, SH, bahwa suatu cek yang diberikan sebagai alat penjamin dan hal tersebut disepakati saat pembukuan /pemberian cek sebagai jaminan maka dengan sendirinya cek tersebut tidak boleh dicairkan, dan jika dicairkan dananya tidak cukup, maka tidak terdapat unsur melawan hukum secara pidana”

Putusan Peninjauan Kembali No. 91 PK/PID/2014 yang menyatakan bahwa:

“Menimbang, bahwa berdasarkan uraian fakta hukum tersebut di atas, tidak ternyata Terdakwa/Terpidana telah memakai nama palsu atau tipu muslihat atau membujuk atau karangan perkataan bohong sebagaimana didakwakan Penuntut Umum pada dakwaan Tunggal tersebut di atas. Sehingga tidak ada alasan hukum yang menyebabkan saksi Wira Budi Saputra merasa tertipu oleh perbuatan Terdakwa yang telah memblokir cek. Apalagi dari semula Wira Budi Saputra telah menyatakan kepada Terdakwa bahwa “nanti cek itu tidak dicairkan, cuma mau ditunjukkan saja kepada pembeli tanah”. Namun kenyataannya malahan Wira Budi Saputra tetap mencairkan cek itu di Bank yang ditunjuk, bila tidak segera diblokir malahan akan merugikan Terdakwa sendiri.”

Jadi berdasarkan uraian di atas, bila cek yang dberikan hanya sebagai jaminan tapi kemudian dicairkan oleh pihak yang memegang, maka tidak bisa dikatakan melakukan penipuan sebab tidak terdapat unsur melawan hukum secara pidana.

Jakarta, 16 Februari 2024

Sumber artikel : T.S.PLAWFIRM

Pemberian Cek Kosong Sebagai Jaminan

Yanthie Maryanti; Desain website oleh Cahaya Hanjuang