Apabila Terdapat Sertipikat Ganda Pada Obyek Yang Sama, Maka Sertipikat Yang Terlebih Dahulu Yang Paling Kuat

Pada Yurisprudensi Mahkamah Agung No. 5/Yur/2018 menyatakan bahwa:

“Jika terdapat sertifikat ganda atas tanah yang sama, dimana keduanya sama-sama otentik, maka bukti hak yang paling kuat adalah sertifikat hak yang terbit lebih dahulu.”

Putusan MA 976 K/Pdt/2015 menyatakan bahwa:

“…bahwa dalam menilai keabsahan salahsatu dari 2 (dua) bukti hak yang bersifat outentik maka berlaku kaedah bahwa sertifikat hak yang terbit lebih awal adalah yang sah dan berkekuatan hukum…”

Bagaimana upaya yang dapat dilakukan apabila terdapat dua sertipikat pada obyel yang sama?

Langkah yang dapat dilakukan ketika terdapat dua sertipikat ganda pada obyek yang sama sebagai berikut:

1. Mengajukan permohonan pembatalan ke BPN (Pasal 34 ayat (2) dan (3) Permen ATR/Kepala BPN 21/2020);
2. Mengajukan Gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara (Pasal 53 ayat (1) UU 9/2004) Jo Surat Edaran Ketua Mahkamah Agung No. 10/2020 halaman 5;
3. Membuat Laporan Polisi atas dugaan pemalsuan surat otentik (Pasal 264 KUHP)

Jakarta, 16 November 2023

Sumber artikel : T.S.PLAWFIRM

Apabila Terdapat Sertipikat Ganda Pada Obyek Yang Sama, Maka Sertipikat Yang Terlebih Dahulu Yang Paling Kuat

Yanthie Maryanti; Desain website oleh Cahaya Hanjuang

Hibah Yang Merugikan Ahli Waris Dapat Dibatalkan

Pasal 1666 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“BW”), bahwa hibah merupakan pemberian oleh seseorang kepada orang lainnya secara cuma-cuma dan tidak dapat ditarik kembali, atas barang-barang bergerak (dengan akta Notaris) maupun barang tidak bergerak (dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah – “PPAT”) pada saat pemberi hibah masih hidup.

Hibah yang melebihi satu per tiga (1/3) dari luas obyek sengketa yang dihibahkan adalah bertentangan dengan kaidah hukum.

Hal ini sejalan dengan Yurisprudensi Putusan Mahkamah Agung No. 76 K/AG/1992 tanggal 23 Oktober 1993

Yurisprudensi Putusan Mahkamah Agung No. 2161 K/Pdt/1995
“hibah dapat dibatalkan apabila terbukti merugikan hak ahli waris lainnya.”

Jakarta, 14 November 2023

Sumber artikel : T.S.PLAWFIRM

Hibah Yang Merugikan Ahli Waris Dapat Dibatalkan

Yanthie Maryanti; Desain website oleh Cahaya Hanjuang

Klausula Baku Pengalihan Tanggungjawab Oleh Pelaku Usaha Adalah Dilarang

Hampir setiap orang pernah menemui adanya klausula penyedia jasa parkir yang menyatakan “kehilangan barang bukan menjadi tanggung jawab pengelola parkir”. Hal ini dalam istilah hukum dikenal sebagai klausula baku. Secara hukum, hal tersebut dilarang.

Pernyataan Pengalihan Tanggung Jawab Pelaku Usaha

Pasal 18 ayat (1) UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (“UUPK”) mengatur bahwa pencantuman klausula baku oleh pelaku usaha yang menyatakan pengalihan tanggung jawab pelaku usaha adalah dilarang. Bahkan berdasarkan ketentuan Pasal 18 ayat (3) UUPK klausula tersebut dinyatakan batal demi hukum.

Hal ini sejalan dengan Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia No 3416/Pdt/1985 yang menyatakan bahwa:

“Perparkiran merupakan perjanjian penitipan barang. Oleh karena itu, hilangnya kendaraan milik konsumen menjadi tanggung jawab pengusaha parkir.”

Selain itu, Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia No 2078K/Pdt/2009 yang menyatakan bahwa:

” hubungan hukum antara pemilik kenderaan dengan pengusaha parkir adalah perjanjian penitipan, yang jika dihubungkan dengan Pasal 1565, 1366 dan 1367 KUHPerdata, maka Tergugat berkewajiban menanggung kehilangan sepeda motor Penggugat di tempat pengelolaan Tergugat sehingga dengan hilangnya sepeda motor milik Penggugat maka Tergugat harus bertanggungjawab”

Jakarta, 8 November 2023

Sumber artikel : T.S.PLAWFIRM

Klausula Baku Pengalihan Tanggungjawab Oleh Pelaku Usaha Adalah Dilarang

Yanthie Maryanti; Desain website oleh Cahaya Hanjuang

CV Melakukan Perbuatan Melawan Hukum, Siapakah Yang Bertanggungjawab?

CV diatur pada Pasal 19 KUHD yang menyatakan bahwa:

“Perseroan secara melepas uang yang juga dinamakan perseroan komanditer, didirikan antara satu orang atau beberapa orang yang secara tanggung menanggung bertanggung jawab untuk seluruhnya pada pihak satu, dan satu orang atau lebih sebagai pelepas uang pada pihak lain.”

Lebih lanjut, pada pasal 1 angka 1 Permenkumham 17/2018 juga mengatur tentang “CV” sebagai berikut:

“CV adalah persekutuan yang didirikan oleh satu atau lebih sekutu komanditer dengan satu atau lebih sekutu komplementer, untuk menjalankan usaha secara terus-menerus.”

CV Merupakan Suatu Badan Usaha Non Badan Hukum

Berdasarkan penjelasan di atas, maka dapat disimpulkan bahwa “CV” merupakan suatu badan usaha non badan hukum sehingga yang bertanggungjawab adalah pengurusnya.

Hal ini sejalan dengan Yurisprudensi Mahkamah Agung Republik Indonesia879K/Sip/1974

Apabila CV melawan hukum, maka yang bertanggungjawab adalah “sekutu aktif” (pasal 21) secara tanggung renteng.

Jakarta, 7 November 2023

Sumber artikel : T.S.PLAWFIRM

M.O.Saut Hamonangan Turnip

CV Melakukan Perbuatan Melawan Hukum, Siapakah Yang Bertanggungjawab?

Yanthie Maryanti; Desain website oleh Cahaya Hanjuang

PENGADILAN TATA USAHA NEGARA BERWENANG UNTUK MENYATAKAN BATAL SERTIFIKAT HAK MILIK

Perkara sengketa tanah merupakan salah satu sengketa yang banyak terjadi diantara masyarakat bahkan tidak jarang harus diselesaikan melalui pengadilan. Tak jarang, terdapat tumpang tindih sertifikat hak dengan alas hak yang sama atas objek yang sama. Keadaan seperti ini tentu melahirkan problematika yang tak jarang harus diselesaikan oleh pengadilan negeri.

Jika terdapat sebuah sertifikat hak milik atas tanah yang dinilai diterbitkan dengan melanggar ketentuan peraturan perundang-undangan atau terdapat proses yang keliru terhadapnya, apakah Pengadilan Negeri dapat membatalkannya?

Tidak Berwenang Untuk Melakukan Pembatalan Atas Sertifikat Hak Milik

Pengadilan Negeri tidak berwenang untuk melakukan pembatalan atas sertifikat hak milik, namun amar putusannya hanya berwenang menyatakan sertifikat tidak mempunyai kekuatan hukum. Pembatalan sertifikat adalah tindakan administratif yang merupakan kewenangan instansi yang menerbitkan atau pengadilan tata usaha negara.

Hal ini sejalan dengan Yurisprudensi Putusan Mahkamah Agung RI No. 383K/Sip/1971 tanggal 3 November 1971.

“menyatakan batal surat bukti hak milik yang dikeluarkan oleh instansi agraria secara sah tidak termasuk wewenang pengadilan negeri melainkan semata-mata wewenang administrasi. Pembatalan surat bukti hak milik harus dimintakan oleh pihak yang dimenangkan pengadilan kepada instansi agraria berdasarkan putusan pengadilan yang diperolehnya.

Hal ini juga diatur dalam
SEMA No. Perdata Umum/2/SEMA 10 2020

Pembatalan Sertifikat Adalah Tindakan Administratif

“Hakim perdata tidak berwenang membatalkan sertifikat, namun hanya berwenang menyatakan sertifikat tidak mempunyai kekuatan hukum, dengan dasar tidak mempunyai alas hak yang sah. Pembatalan sertifikat adalah tindakan administratif yang merupakan kewenangan peradilan tata usaha negara”.

Secara singkat, pembatalan sertifikat hak milik dapat dilakukan dengan dua cara yakni meminta pembatalan Kepada Menteri ATR/BPN melalui Kantor Pertanahan dengan alasan adanya kesalahan hukum dalam proses penerbitannya atau melalui mekanisme gugatan ke PTUN.

Jakarta, 3 November 2023

Sumber artikel : T.S.PLAWFIRM

PENGADILAN TATA USAHA NEGARA BERWENANG UNTUK MENYATAKAN BATAL SERTIFIKAT HAK MILIK

Yanthie Maryanti; Desain website oleh Cahaya Hanjuang

PERJANJIAN YANG DIBUAT DENGAN TEKANAN MELANGGAR PASAL 1320 KUHPERDATA DAN DAPAT DIBATALKAN

Perjanjian yang dibuat dibawah tekanan adalah tidak sah. Sebab melanggar asas kebebasan berkontrak yang diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata yang menyatakan:

“Supaya terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi empat syarat;

1. Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. Suatu pokok persoalan tertentu;
4. Suatu sebab yang tidak terlarang.”

Hal ini sejalan dengan Yurisprudensi Putusan Mahkamah Agung No. 2356 K/Pdt/2008 tertanggal 28 Februari 2009 menyatakan:

“Mahkamah Agung berpendapat bahwa perjanjian jual beli yang dibuat dibawah tekanan dan dalam keadaan terpaksa adalah merupakan “miisbruik van Omstandigheiden” yang dapat mengakibatkan perjanjian dapat dibatalkan, karena tidak lagi memenuhi unsur-unsur Pasal 1320 KUHPerdata, yaitu tidak adanya kehendak yang bebas dari salah satu pihak.”

Berdasarkan dasar hukum di atas, maka perjanjian jual beli yang dibuat di bawah tekanan adalah tidak sah sehingga dapat dibatalkan.

Jakarta, 30 Oktober 2023

Sumber artikel : T.S.PLAWFIRM

PERJANJIAN YANG DIBUAT DENGAN TEKANAN MELANGGAR PASAL 1320 KUHPERDATA DAN DAPAT DIBATALKAN

Yanthie Maryanti; Desain website oleh Cahaya Hanjuang

Tanah Warisan Belum Bersertifikat, Begini Cara Mengurusnya

Berkaitan dengan warisan tanah, Anda perlu mengurus Surat Kematian dan Surat Keterangan Ahli Waris untuk menandakan pihak yang berhak atas warisan tersebut. Dalam hal akan dilakukan jual beli tanah, setelah ditetapkan siapa yang menjadi ahli waris, barulah dapat dibuat surat peralihannya dengan menggunakan prosedur jual beli tanah.

Selain itu, Anda juga harus mengajukan permohonan sertifikat tanah atas tanah yang belum memiliki surat kepemilikan. Lantas, apa dasar hukum selengkapnya?

Ulasan Lengkap

Terdapat beberapa tahapan yang harus dilakukan guna mendapatkan surat-surat yang dibutuhkan antara lain:

1. Pengurusan Surat Kematian;
2. Pengurusan Surat Keterangan Ahli Waris; dan
3. Pembuatan Akta Jual Beli.

Pengurusan Surat Kematian

Dari artikel Dasar Hukum Penerbitan Surat Keterangan Kematian oleh Kelurahan, untuk membuktikan seseorang telah meninggal dunia maka diperlukan pencatatan kematian yang dilaporkan oleh ketua Rukun Tetangga (“RT”) atau nama lainnya di domisili penduduk kepada Instansi Pelaksana setempat.

Adapun yang dimaksud dengan Instansi Pelaksana adalah perangkat pemerintah kabupaten/kota yang bertanggung jawab dan berwenang melaksanakan pelayanan dalam urusan Administrasi Kependudukan. Lalu, atas laporan yang diberikan, Pejabat Pencatatan Sipil mencatat laporan tersebut pada Register Akta Kematian dan menerbitkan Kutipan Akta Kematian yang dilakukan berdasarkan keterangan kematian dari pihak yang berwenang.

Mengutip dari artikel Cara Mengurus Surat Keterangan Ahli Waris Beserta Contohnya, surat kematian juga dapat menjadi bukti untuk mengubah nama kepemilikan dari harta yang diwariskan, keterangan mengenai pewaris dan hak ahli waris, melindungi harta pewaris, dan menghindari penyalahgunaan wewenang.

Pengurusan Surat Keterangan Ahli Waris

Pada dasarnya pewarisan identik dikaitkan dengan hak kebendaan. Kemudian, syarat dari terjadinya pewarisan adalah adanya seseorang yang meninggal dunia dan meninggalkan orang yang masih hidup sejumlah harta kekayaan. Hal tersebut sejalan dengan Pasal 830 KUHPerdata yang mengatur bahwa pewarisan hanya terjadi karena kematian. Dalam hal ini, untuk membuktikan pihak yang berhak atas harta waris yang ditinggalkan oleh seseorang yang telah meninggal (pewaris) karena adanya kematian, maka harus dibuatkan Surat Keterangan Ahli Waris.

Pasal 111 ayat (1) huruf c Permen ATR/Kepala BPN 16/2021 menerangkan bahwa surat tanda bukti sebagai ahli waris dapat berupa:

1. wasiat dari pewaris
2. putusan pengadilan.
3. penetapan hakim/ketua pengadilan.
4. surat pernyataan ahli waris yang dibuat oleh para ahli waris dengan disaksikan oleh 2 orang saksi dan diketahui oleh kepala desa/lurah dan camat tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia.
5. akta keterangan hak mewaris dari notaris yang berkedudukan di tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia.
6. surat keterangan waris dari Balai Harta Peninggalan (“BHP”).

Sebagai informasi, tanda bukti nomor 4 merupakan surat pernyataan yang dapat dibuat oleh Warga Negara Indonesia (“WNI”) bukan keturunan asing. Bagi warga negara keturunan dengan pewaris yang berasal dari golongan Eropa atau Tionghoa perlu mendapatkan tanda bukti nomor 5, yaitu akta keterangan hak mewaris dari notaris. Kemudian, golongan timur lainnya (Arab, India, dsb.) perlu mendapatkan tanda bukti nomor 6 (surat keterangan waris dari BHP). Hal tersebut sebagaimana diatur dalam Lampiran SEMA 171/1991.

Pembuatan Akta Jual Beli

Setelah ditetapkan siapa yang menjadi ahli waris, barulah dapat dibuat surat peralihannya dengan menggunakan prosedur jual beli tanah. Maka, yang perlu dilakukan adalah membuat akta jual beli. Balik nama sertifikat tanah karena jual beli merupakan bagian dari perubahan data yuridis berupa peralihan hak karena jual beli.

Dari artikel Cara Balik Nama Sertifikat Tanah Karena Jual Beli, peralihan hak atas tanah melalui jual beli hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan Akta Jual Beli (“AJB”) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”).

Akta juga bisa tidak dibuat oleh PPAT dalam keadaan tertentu yaitu untuk daerah-daerah terpencil yang belum ditunjuk PPAT, melainkan didaftarkan pemindahan hak atas tanah oleh Kepala Kantor Pertanahan, dengan dibuktikan oleh akta yang tidak dibuat oleh PPAT tetapi yang menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang bersangkutan.

Pembuatan akta jual beli dihadiri para pihak yang melakukan jual beli dan disaksikan minimal dua saksi. Kemudian, selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya AJB, PPAT harus menyampaikan akta dan dokumen terkait untuk didaftarkan ke kantor pertanahan.

Pendaftaran Tanah

Menjawab pertanyaan Anda terkait tanah yang belum mempunyai surat kepemilikan, maka dapat diajukan permohonan pendaftaran tanah terlebih dahulu. Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sporadik, yang dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan. Kemudian, kegiatan permohonan pendaftaran tanah untuk pertama kali diproses melalui tahapan kegiatan:

Pengumpulan Dan Pengolahan Data Fisik

Pengumpulan dan pengolahan data fisik dapat dilaksanakan secara virtual dengan memanfaatkan teknologi informasi dan komunikasi. Lalu, bidang tanah hasil pengumpulan dan pengolahan data fisik dipetakan pada Peta Pendaftaran menggunakan Sistem Elektronik. Selanjutnya, hasil kegiatan pemetaan bidang tanah pada Peta Pendaftaran dituangkan menjadi surat ukur elektronik dalam bentuk Blok Data dan disahkan dengan tanda tangan elektronik oleh pejabat yang berwenang.

Penelitian Data Yuridis

Penelitian data yuridis dilakukan secara virtual dengan meneliti/memeriksa data yuridis bidang tanah terhadap alat bukti mengenai kepemilikan atau penguasaan tanah, baik bukti tertulis maupun tidak tertulis berupa keterangan saksi dan/atau keterangan yang bersangkutan yang ditunjukkan oleh pemegang hak/nazhir atau kuasanya.

Adapun hasil dari kegiatan penelitian data yuridis yaitu.

• risalah penelitian data yuridis/pemeriksaan tanah.
• pengumuman daftar data yuridis dan data fisik bidang tanah.
• berita acara pengesahan data fisik dan data yuridis atau keputusan penetapan hak.
• dokumen lainnya yang merupakan dokumen pendukung hasil kegiatan penelitian data yuridis.

Pembukuan Hak Dan Penerbitan Sertifikat Elektronik

Selanjutnya, pada dasarnya terhadap hak atas tanah dilakukan pembukuan hak dalam Buku Tanah. Kegiatan pembukuan hak tersebut dilakukan oleh pejabat yang ditunjuk
dengan.

1. memeriksa kesesuaian data yuridis.
2. mengutip letak bidang tanah pada Peta Pendaftaran melalui sistem elektronik.

Kegiatan pembukuan hak diatas juga menghasilkan Buku Tanah Elektronik (“BT-el”) yang pengesahannya dilakukan sekaligus pada sertifikat elektronik. Sertifikat elektronik tersebut diterbitkan dalam bentuk dokumen elektronik dan disahkan dengan tanda tangan elektronik oleh pejabat yang berwenang.

Untuk proses penyertifikatan tersebut, Anda juga dapat melakukannya dengan langsung mendatangi Kantor Pertanahan setempat atau melalui jasa PPAT di tempat tanah tersebut berada. Setelah adanya sertifikat dan Surat Keterangan Ahli Waris, maka dapat dilakukan balik nama.

Kemudian, disarikan dari artikel Cara Membuat Sertifikat Tanah Secara Mandiri, dokumen yang diperlukan untuk membuat sertifikat tanah hak milik adalah:

1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas meterai cukup.
2. Surat kuasa apabila dikuasakan.
3. Fotokopi identitas pemohon/pemegang dan penerima hak (KTP, KK) serta kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.
4. Bukti asli perolehan tanah atau alas hak.
5. Surat-surat bukti asli pelepasan hak dan pelunasan tanah dan rumah (Rumah Gol III) atau rumah yang dibeli dari pemerintah.
6. Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak).
7. Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayang uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak).

Selanjutnya menjawab pertanyaan Anda terkait biaya, seiring dengan perkembangan teknologi dan informasi, masyarakat menginginkan kemudahan dalam pemenuhan kebutuhan, salah satunya terkait pertanahan. Kini, ada cara membuat sertifikat tanah secara mandiri, yakni dengan mengunduh aplikasi Sentuh Tanahku melalui App Store atau Google Play Store.

Memberikan Informasi Syarat-Syarat Pengurusan Pelayanan Pertanahan

Berdasarkan Sekilas Mengenal Aplikasi Sentuh Tanahku, Kementerian Keuangan RI, aplikasi Sentuh Tanahku ini diluncurkan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (“ATR BPN”) dalam rangka membantu masyarakat untuk mengakses informasi tentang pertanahan dengan mudah. Selain itu, Sentuh Tanahku memberikan informasi syarat-syarat pengurusan pelayanan pertanahan beserta simulasi biaya yang interaktif.

Tanah Warisan Belum Bersertifikat, Begini Cara Mengurusnya

Yanthie Maryanti; Desain website oleh Cahaya Hanjuang